Litigios en contratos de alquiler

El arbitraje El arbitraje es un procedimiento por el cual se somete una controversia, por acuerdo de las partes, a un árbitro o a un tribunal de varios árbitros que dicta una decisión que es obligatoria para las partes. Costas e intereses en el Proceso Monitorio ¿En un juicio monitorio quien paga las costas? La presentación de un monitorio, frente a un declarativo, es una opción del acreedor, de tal forma, que, en caso de oposición , que derive en un declarativo (verbal o juicio ordinario), en caso de pronunciamiento de costas en el declarativo, no podrá incluir partida alguna devengada del monitorio al ser dos procedimientos distintos .Téngase en cuanta que el monitorio, después de la oposición de los deudorres hay pronunciamiento de condena.Se archiva el monitorio y se remite al juicio declarativo que por cuantía corresponda. ¿Qué les parece la nueva Ley de Fomento del Alquiler a quienes bregan en el día a día con inquilinos y propietarios? Su objetivo, dice el texto, es dar mayor flexibilidad y la libertad entre las partes.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Dado que las partes han pactado un convenio arbitral, en el caso de que una de las partes inicie el procedimiento arbitral contra la otra, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 5 de la Ley 60/2003 de Arbitraje, aceptan que cualquier notificación o comunicación se considerará recibida tanto si ha sido entregada al destinatario como si ha sido intentada su entrega en el domicilio designado en el contrato. Si la vivienda cambia de propietario a causa de una compraventa, mantener el contrato de alquiler. ¿Cuánto cobra un abogado por un monitorio? La intervención del abogado está regida por las correspondientes normas orientadoras del colegio de Abogados correspondiente. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Si tiene prestado un aval el dueño lo tiene claro ejecuta el aval en cuanto deje de pagar. Si no llega a un acuerdo o bien deja de pagar y se queda usando el local seis meses, con lo que le condenarán a pagar los seis meses (el aval) y los honorarios del abogado y procurador de la parte contraria, o bien se mete en un juicio para intentar que el juez decida que el motivo de la resolución está justificado y no tiene que pagar la renta, lo cual será complicado con el problema añadido de tener que pagar su abogado y procurador y los de la parte contraria. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. A la hora de alquilar un piso también se puede consultar con un especialista o acudir a alguna agencia especializada para asesorarse en este trámite y asegurarse un contrato de alquiler seguro con todos los aspectos en regla.

Derechos del propietario: Recuperación de la propiedad Según establece el Código Civil, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El impago de los gastos de comunidad y del IBI fundamentaría la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU porque en su artículo artículo.27.2 de la LAU se especifica como causa resolutoria la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. El Consejo Arbitral para el Alquiler de la provincia de Málaga resuelve los conflictos entre arrendatarios e inquilinos en aproximadamente 40 días, frente a los 6 meses de media que suelen durar los procesos judiciales ordinarios. La comunidad de propietarios debe cumplir lo establecido en el artículo 21 de la LPH para la reclamación de gastos necesarios para el sostenimiento del inmueble, así como sus servicios. Para que pueda entenderse mejor, vamos a poner un EJEMPLO claro: presenta petición inicial de monitorio por importe de 3.500 euros.

Dicha petición inicial puede ir sin firma de abogado ni Procurador. "la ley es confusa y difusa. Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad, por ejemplo, si quiere utilizar la vivienda para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. El Desahucio express la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce un procedimiento rápido para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente, son los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados. En los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del tribunal para recibir la notificación si no estuvieran representadas por procurador o no debiera realizarse por medios telemáticos, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia. Es lo que se llama popularmente como “allanamiento al monitorio“, aunque en realidad, allanamiento como tal no hay:o se paga, o se opone.

Procedimiento del Juicio Monitorio Fases del Procedimiento. Con independencia de cuanto se ha indicado en el encabezamiento del presente contrato y a estos efectos, las partes fijan como domicilio para oír notificaciones: Por ello, será válida la notificación, citación o comunicación realizada, por cualquiera de los medios indicados, todo ello de conformidad al artículo 5 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje. (Redactado según Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 noviembre) El desahucio: La falta de Pago El dueño de una vivienda, de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos podrá interponer una demanda de desahucio para rescindir el contrato y exigir el desalojo de la vivienda en alquiler. Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos.

En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública. Si en los 20 días el deudor no comparece ante el Juzgado, el Secretario Judicial dictará Decreto y se despachará ejecución contra él.A partir de ahí se iniciaría la vía ejecutiva.No es necesario esperar el plazo de 20 días del 548 LEC. encontrar información detallada acerca de las características y casuística de este tipo de contratos. Demasiadas libertades Hay muchos caseros con años de experiencia que se aprovechan del desconocimiento o inexperiencia de los inquilinos y de los vericuetos legales para tomarse demasiadas libertades, como por ejemplo, meter a más personas en la casa de las que su espacio admite.

Eso es lo que dicen los jueces, pero la realidad es que les molesta un huevo que vengan extraños a cazar en su coto. (Verbal o Juicio Ordinario). Asimismo, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) ya incluye la cláusula del Consejo Arbitral en algunos de sus contratos de arrendamientos. Las partes, en caso de incumplimiento, para cualquier controversia, discrepancia, aplicación o interpretación del presente contrato, se someten al arbitraje de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), de acuerdo al convenio adjunto nº ………….. Percibir la fianza depositada una vez finalizado el contrato. El pacto a que se refiere la Ley arrendaticia no exonerará al propietario de hacer frente a sus obligaciones fiscales, aunque pueda derivar la obligación económica de pago al arrendatario. Por buscarle alguna virtud, ¿no sería una manera de que los alquileres en negro desaparezcan? "Hacienda lo tiene fácil puesto que el inquilino se desgrava y en la declaración de la renta tiene que poner la referencia catastral, lo que permite localizar al propietario que no declare el alquiler".

¿En qué casos funciona mejor la mediación? Los mediadores ya han detectado que las situaciones o tipos de conflictos donde la mediación funciona mejor son: Retraso de pagos. Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de desalojo, el Juez lo acordará en la Sentencia. Para ello, el cliente sólo tiene que incluir la Clausula de Arbitraje en su contrato de alquiler, que supone un coste de 98 euros para toda la vigencia del contrato. Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (artículo 1555-3º C.C.). Rescindir el contrato cuando lo necesite, a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Prestar la fianza (artículo 36 LAU). La enervación llevará consigo la condena en costas al arrendatario. La mediación busca generalmente que el inquilino abandone la vivienda si no puede pagar las rentas, o que continúe en el mismo inmueble poniéndose al día de los pagos, algo que se logra en la mayoría de las ocasiones.

Aunque la mayor parte de los conflictos se soluciona en dos sesiones, el 61 %. Otra de las novedades —según buena parte de los expertos consultados, debe darse por no puesta— es la posibilidad de pactar con el dueño pagar las obras de mejora y resarcirse suspendiendo el pago de la renta. "No tiene validez", asevera. No será necesaria la publicación de edictos en el «Boletín Oficial» de la Comunidad Autónoma o en el «Boletín Oficial del Estado» en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. Es decir, lo que se reclama en el procedimiento monitorio es dinero, moneda nacional o extranjera de curso legal;cuyo plazo para pagar haya transcurrido, sin estar sujeta a condición y que sea determinada o concreta en una suma u operación aritmética. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Si el propietario no repara la calefacción o la cocina de vitrocerámica, el inquilino no debe caer en el chantaje de no pagar la renta, porque se puede meter en un proceso de desahucio. Desde el 1 de junio de 2013, en todo contrato debe aparecer la copia del certificado energético de la vivienda o local arrendado y, lógicamente, debe aportarlo el arrendador. Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del artículo 52 LEC ; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado ( artículo 50 LEC para las personas físicas y artículo 51 para las personas jurídicas y entes sin personalidad).

Subarriendo Si tienes la idea de admitir a otra persona que te ayude a pagar el alquiler debes incorporar al contrato la autorización expresa del casero para un subarriendo parcial. Como siempre, nuestra recomendación, consultar con un especialista antes de formalizar el contrato de arrendamiento o en caso de cualquier incidente. Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (artículo 22 LAU). Pero el hecho de que este alquiler haya sido declarado o no por parte del propietario, el inquilino sigue amparado por la ley. Una vez presentada la petición inicial, y en caso que se presente oposición por el deudor, si la cuantía de lo reclamando es superior a 6.000 euros se remitirá al Juicio Ordinario.

En este caso SÍ SERÁ PRECEPTIVA LA INTERVENCIÓN DE ABOGADO Y PROCURADOR. Cuente con nosotros, los abogados especialistas Otro subtipo de contrato de arrendamiento es el conocido como Contrato de Obra. En realidad el procedimiento para implicar a un avalista en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento es tan sencillo como añadir una simple cláusula con sus datos y consentimiento. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. y, a sensu contrario, 27-2f LAU y devolverla al término del contrato (artículo 1561 C.C.). Realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por un mal uso o por ser el causante del daño. Si no figura esa cláusula, el arrendador puede demandar al arrendatario por incumplimiento de contrato, con probable condena a seguir pagando o hasta alquilar nuevamente la vivienda o hasta cumplir el año, además de condenarle en costas.

Devolución de fianza por el propietario, cuando el inquilino abandona la vivienda en perfecto estado. Corte de Arbitraje de los Api en España, un sistema para resolver los conflictos inmobiliarios con las mismas competencias que un juzgado, pero que permitirá solucionar los casos de impagos y posterior desahucio en tan sólo dos meses, reduciendo así el tiempo medio de un año si el caso termina en un contencioso judicial, según apuntó colectivo de agentes inmobiliarios de la provincia. La ley da seis meses para regular este asunto y habla de modificación de aranceles notariales y registrales. Para la resolución de cualquier litigio que pudiera derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, las partes se someten, de mutuo acuerdo, al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos articulado por el Consejo Arbitral para el Alquiler de la provincia de Málaga, en sus Normas de Funcionamiento, de acuerdo con las funciones que le corresponden en virtud de lo establecido en el artículo 4.b) de la Orden 61/2008, de 4 de marzo, por la que se crea dicho Consejo.

Establece los mecanismos de devolución de la fianza, en caso de que pudiera corresponder. Se refieren a la creación del registro de sentencias firmes de impago donde consultar el nombre del futuro inquilino que, por el contrario, Pueden ser de tres tipos, de cosas, de obras y de servicios. Quebraderos de cabeza, años de litigios y, en muchos casos, epílogos plagados de situaciones en las que el dueño del piso lo recupera "en pésimas condiciones o destrozado", según apuntaron ayer fuentes del colectivo. Requerimiento y notificación al propietario moroso, siendo suficiente un Burofax con acuse de recibo o un telegrama, con inclusión de los detalles de la liquidación de la deuda. Otros arrendamientos de cosas muy comunes, son los de vehículos sin conductor, conocidos como “rent a car” los cuales, a su vez, pueden ser de corta o larga temporada.

Casos de inmigrantes que viajan a su país por un tiempo y no pagan la renta durante dicho periodo o personas que se quedan sin empleo. ¿Es necesaria la intervención de Abogado y Procurador en el Juicio Monitorio? Para la petición inicial de Juicio Monitorio no es necesaria la intervención de abogado y procurador.Otra peculiaridad del juicio monitorio es que, cualquiera que sea la cuantía, no se exige la intervención de abogado ni procurador para presentar la demanda del procimiento monitorio en el Juzgado que sea competente.(artículo 31 LEC) Ahora bien, en el supuesto que se oponga el deudor, de forma que se reconduzca a Juicio Verbal o juicio Ordinario , es obligatoria la intervención del Abogado y Procurador cuando la cuantía de lo reclamado sean 2.000 euros. Si por ser de cuantía superior a 6.000 euros , se sigue un procedimiento ordinario, el que reclama la deuda deberá pagar nuevamente las tasas judiciales, descontando el importe satisfecho por las pagadas en el proceso monitorio.

El resto del post serán vuestras propias aportaciones con ideas frescas para mejorar la estrategia anti-morosidad que tanto daño hace al alquiler de viviendas en este país. Los procesos de mediación se realizan por un experto que se pone en contacto personal con las partes. En definitiva, el juicio monitorio es un instrumento efectivo para el cobro de impagos de morosos, que pone a a disposición del justiciable, una herramienta sencilla y efectiva para la reclamación del pago de cantidades adeudadas por la persona a la que se demanda. “Este incremento -ha señalado Rollán- es un buen indicador de que las políticas de fomento del alquiler en la región están dando sus frutos, alcanzando mayor confianza entre arrendadores y arrendatarios”. abogado y experto en arrendamientos, viene defendiendo a una sola de las partes en los alquileres, como asesor jurídico de la Cámara Oficial de Inquilinos de Málaga. Hay muchos propietarios que tienen una actitud amenazante y hacen uso de su situación de poder para presionar al inquilino.

Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez. A partir de la firma del acuerdo de terminación, ya no existe la obligación de pagar renta. Los inquilinos necesitan, a su juicio, "asesoramiento especializado como el que damos desde la Cámara". Entrar en la casa alquilada está prohibido. La devolución del dinero que se había pagado de más al banco, es decir, la conocida como retroactividad que los tribunales están limitando en este caso a mayo de 2013, también puede plantear algún quebradero de cabeza.

Desde el inquilino ideal que cumple con la renta y cuida la casa como si fuera suya, hasta con auténticos profesionales que se conocen la legislación y a los que prácticamente resulta imposible notificar una citación", La Corte de Arbitraje se constituye como un instrumento de resolución de conflictos en los contratos de arrendamiento de viviendas y locales comerciales a fin, de que tanto los propietarios como los inquilinos puedan resolver sus diferencias en un plazo breve, y se presenta ahora mismo como una la alternativa mucho más rápida y económica que acudir los Tribunales de Justicia, según los Api. El subarriendo, incluso un ‘invitado permanente’ sin autorización escrita del casero, puede ser causa de desahucio. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. ¿Desventajas? La mayor desventaja, que los árbitros carecen de la “potestas” de la que están revestidos los tribunales. Por ejemplo, en caso de retención de la fianza, habrá que esperar a la cuantificación de las obligaciones pendientes para hacer la liquidación definitiva, lo que puede dar lugar a incumplimientos futuros y litigios.

Es GRATIS y está a disposición de los ciudadanos en todos los Juzgados, para la petición inicial de los procedimientos monitorios, según el artículo 31 de la LEC. A veces litigar con relación a estos asuntos es inevitable. Vuelve la pelota a rebotar en contra del inquilino, según algunos expertos. "Que a los tres años se tenga que renegociar un nuevo contrato supone enfrentar a los inquilinos a posibles subidas en la renta que no podrán afrontar". Se advertirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites, quedando citado al sexto día para recibir la sentencia. Gastos de comunidad, IBI y basuras Los gastos de Comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) corresponde pagarlos al casero pero puede acordarse en el contrato que los pague el inquilino, en tal caso para que puedas ser obligado a pagar las cuotas de Comunidad, debe constar en el contrato el importe anual de las mismas. Exigir que se le devuelva la vivienda tal y como se alquiló.

En el supuesto de que no se encontraren los arrendatarios en el domicilio arrendado, podrá efectuarse la entrega a cualquier familiar mayor de 14 años que se encuentre en ese lugar, o al conserje, advirtiendo a éste que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso si sabe su paradero. Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Ejemplo: Este contrato tendrá una duración de diez años, contados a partir de 1 de octubre de 2015. Lo mismo sucederá en el caso en el que ya hubiera enervado la acción una vez anterior. La buena voluntad y las ganas de resolver los problemas que surgen durante la duración de los contratos de arrendamiento son generalizadas, tanto entre los propietarios, como en los inquilinos. Es decir, cuando se trate de deudas derivadas de una tarjeta de crédito, el acreedor(normalmente una entidad financiera) deberá oponerse y aportar a la petición inicial: Certificado de saldo deudor de la tarjeta.

Para ello, se habilitan en los Juzgados Decanos de cada partido judicial, impresos o formularios para iniciar dicho procedimiento.Igualmente en la web del Consejo General del Poder Judicial puede encontrarse formularios del proceso monitorio y más información. Precisamente, el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga pide una mayor clarificación y denuncia indeterminaciones al respecto. Pactar una fecha de fin del alquiler Como consecuencia de lo anterior es evidente que ha de pactarse un plazo determinado de duración de ese contrato, que será improrrogable y coincidirá con los parámetros anteriores, curso escolar, trabajo a realizar, tratamiento médico a sufrir, etc. Desahuciar al inquilino en caso de impago. El saneamiento de la cosa arrendada (artículo 1553 C.C.). Respecto a los suministros, se aconseja que los mismos los de de alta el inquilino ya que será quien pague el consumo. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva.

Es decir, sólo las PERSONAS JURÍDICAS, serán las obligadas al pago. Por eso, "el inquilino puede pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, tal y como se recoge en el artículo 1556 CC", explica Carmen Martín. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”. Pero también con un propietario por problemas de averías o desperfectos en la vivienda. Todo ello tiene su base en el articulo 16.2 letra o) de la Ley 16/2011 de 24 de junio de contatos de crédito al consumo. Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

Frente a los seis meses que dura de media un proceso judicial, el Consejo Arbitral acorta los plazos y resuelve los casos en 40 días. y, a sensu contrario, artículo 27-3b LAU) y no variar su forma (artículo 1557). Y, en Hacienda, favoreciendo aún más fiscalmente el arrendamiento. Si llega a un acuerdo, incluso pagando alguna mensualidad de indemnización, perfecto. aclara que los particulares podrán seguir alquilando de forma temporal sus viviendas como hasta ahora. Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario (recibos pendientes, pago de suministros, pago de indemnizaciones, etc.), y señala cómo debe actuarse para su cumplimiento, evitando así problemas a la terminación del contrato de alquiler. De hecho también puede documentarse en lenguas oficiales propias de Comunidades Autónomas. Factura El mediador actúa en un máximo de tres sesiones. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por él.

Si en el futuro tenemos un problema con el arrendamiento en el que hayamos incluido la cláusula de resolución de conflictos debemos acudir al Consejo Arbitral en la calle Maudes nº17 (tf: 915 804 347/914 208 990), donde te adjudican una de las siete cortes arbitrales que trabajan con la provincia de Málaga. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549. Devolución de la vivienda o local arrendado Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (artículo 21-4 LAU). Situaciones en las que el inquilino hace ruido continuo, con la molestia para el vecindario o tiene negocios ilegales.

Si el deudor comparece en el plazo conferido y paga la cantidad reclamada, se archivarán las actuaciones. Estos son los motivos por los que se puede interponer una demanda de desahucio: Falta de pago de la rentas u otras cantidades de cargo del arrendatario. Detectados por el inquilino, incluso, al recibir la llaves el primer mes. La nueva campaña incluye también algunas novedades ligadas con los miembros de la unidad familiar. «Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la presente Ley, depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. destaca que en este terreno la nueva ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. El casero o arrendador: Derechos: Fijar la renta y las condiciones del contrato, siempre que estén dentro de la legalidad.

El desahucio por necesidad de la vivienda El propietario de una vivienda, tienen derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento de la misma, cuando por estado de necesidad propio, necesite la vivienda para sí, no obstante este derecho, debe prevenirse en el contrato de arrendamiento, después de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, debiendo para llevar a cabo la resolución del contrato, comunicar al arrendatario de forma fehaciente la necesidad de la ocupación, y dándole un plazo suficiente para el desalojo de la misma. Demanda conjunta contra varios propietarios morosos por la Comunidad de Propietarios. Es el llamado desahucio exprés. No obstante, si el propietario se niega a reparar, ésta será una causa justificada para finalizar el contrato. Naturalmente, el avalista deberá firmar todas las hojas del contrato de arrendamiento, al igual que el arrendador y el arrendatario. Y es que la redacción de contratos de alquiler de fincas urbanas en inglés o alemán no llaman la atención, son usuales.

Un porcentaje pequeño, del 16 %, se resuelve en una sesión y el 23 % restante exige un tercer acercamiento. ¡Ni siquiera incluía televisor o microondas! El día de la rescisión del contrato los dueños revisaron todo el piso: cubertería, vajilla, lámparas, estado de los muebles... consulta con un abogado tu problema sobre desahucio por falta de pago del alquiler ¿Cómo es el procedimiento de desahucio? Los sucesivos cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil han ido encaminados a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler, sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos. Averías. La provincia de Málaga insta a los ciudadanos inmersos en este tipo de conflictos, entre arrendatarios e inquilinos, a que escojan la vía del Consejo Arbitral, ya que ofrece una alternativa rápida, eficaz y económica frente a la vía judicial, siempre más costosa y lenta.

"Suponiendo que en los años anteriores se haya aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual, se deberá regularizar los ejercicios a los que correspondan las cantidades devueltas mediante declaraciones complementarias de los mismos", advierte. Si excede de la cuantía del verbal lo reclamado, el Secretario Judicial dará traslado al actor para que presente demanda en el plazo de 1 mes desde la oposición del deudor.Transcurrido ese plazo sin interponer la demanda, se dará por terminado con imposición de costas al actor. Sin embargo, pese al prestigio del procedimiento monitorio entre los justiciables, encierra, en algunos supuestos, algunas trampas procesales para el acreedor que hacen dudar de su utilidad practica frente a otro tipo de procedimientos como el juicio ordinario y de lo que se pretende con este procedimiento, por supuesto es cobrar las deudas. Notificación del desahucio Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio.

Entonces, ¿no deberían redactarse los contratos en castellano? Sigamos: Existe libertad de forma para contratar. También critican el denominado decreto Boyer. En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. No se intentará localizarle por otros medios como ocurría anteriormente. ¿Es esta la oportunidad de homologarnos al resto de los países desarrollados?

¿Y también la oportunidad de que salgan al mercado las viviendas vacías y se profesionalice el sector? La mayoría de los consultados la critican abiertamente y alaban las bondades de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 que viene a modificar. Esta mantiene que a los 10 días de que el inquilino haya dejado de pagar la renta, el secretario del juzgado puede dictar el lanzamiento, si el moroso no comparece para alegar alguna razón o para pagar. Beneficios del Juicio Monitorio El principal problema viene en las ejecuciones de sentencias y cuando se trata de morosos profesionales, a la hora de hacer valer los derechos de cobro, en cuanto este tipo de morosos profesionales no suelen tener a su nombre absolutamente bienes a su nombre, nada y casi ningún bien que sea susceptible de embargo.El tiempo, a su vez , juega a su favor, y aún más, en los casos de oposición de la empresa deudora, que contará con un tiempo extra para hacer frente al pago, si finalmente lo realiza.

El primer consejo que dan los expertos es no dejar de abonar el pago de la renta, aunque el casero se niegue a arreglar los desperfectos. En un supuesto caso ganado por una cláusula suelo, Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor. No ceder el contrato ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador. En dichos artículos se establece que no será obligatoria la intervención de dichos profesionales en el juicio monitorio, de forma que cualquier persona o empresa puede iniciar dicho tipo de procedimiento. "Alquilé un piso amueblado por unos 1.200 euros al mes con otros dos compañeros cerca de El Barrio de las Letras de Málaga con lo más básico.

De otra parte, la reclamación judicial interrumpe la prescripción de la obligación de pago. o de un Organismo o empresa similar en alguno de los domicilios designados en el contrato, que en el caso del arrendatario será el domicilio arrendado y los domicilios que a continuación se designan (ejemplo, domicilio de un familiar). Modelo Procedimiento Monitorio Comunidad de Propietarios. Es la clase de contrato que se usa cuando queremos construir una vivienda o cuando por ejemplo encargamos un cuadro u cualquier otra obra de arte. Pagar los impuestos correspondientes (IBI, tasa de basura, seguro de hogar, entre otros). Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato, siempre que en contrato se indique. ¿Puede el propietario entrar en la casa si el inquilino no paga la renta? El hecho de que el inquilino no abone la renta no faculta al arrendador a entrar en el inmueble y tomar posesión del mismo sin previamente haber resuelto el contrato de arrendamiento.

De la correcta redacción y configuración de las mismas, estableciendo garantías precisas muy especialmente para el arrendador, depende el que en caso de conflicto de este con su arrendatario pueda tener expectativas de cobrar sus rentas y de poder recuperar la posesión de su propiedad de la manera menos traumática y más rápida posible. El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Gastos judiciales Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. Así mismo, podrá descontar de la fianza los daños ocasionados en el inmueble. Recordamos que las tasas judiciales es un impuesto que debe abonarse cuando se acude a la vía judicial para interponer una demanda o recurso contencioso-administrativo. Este asunto suele ser muy controvertido ya que al finalizar los contratos de arrendamiento, suelen generarse problemas relativos al estado de conservación de los muebles ya que esto puede tener repercusión en la devolución de la fianza.

Véase la Sentencia de la AP (Sección 6ª) de 21 julio de 2014 y la Sentencia de la AP (Sección 6ª) de 23 febrero de 2013. CONCLUSION: Las conclusiones que podemos extraer de las distintas resoluciones del Tribunal Supremo es la siguiente: En aquellos procedimientos donde se ejercite la acción de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las rentas debidas, el Juzgado competente territorialmente será aquel donde radique la finca arrendada. Inquilino: Establece el momento en el que cesan las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento. Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Por ejemplo, con un inquilino que no paga la renta, para explicar la situación y los perjuicios que conlleva. 

Comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos". Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. La recomendación en estos casos es negociar con el arrendador qué indemnización aceptaría a cambio de resolver el contrato de mutuo acuerdo, evitando así pleitos, caros, largos y desagradables. En este supuesto, se entenderá intentada la entrega cuando, al menos, consten dos avisos deCláusula de Notificaciones postales entrega de la empresa estatal Correos y Telégrafos S.A. ¿Cuándo se abonan las tasas judiciales? El pago de las tasas debe abonarse antes de su interposición y acompañar el justificante junto con la demanda.No obstante, de no presentarse en dicho momento, el Juzgado nos requerirá, normalmente por 10 días, para subsanar ese defecto.

Plazo mínimo duración contrato arrendamiento (artículo9 LAU) La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Para poder demostrar el estado de conservación de los mismos, es conveniente realizar fotografías que pueden/deben adjuntarse como anexo al contrato de arrendamiento. Además, el cumplimento del laudo sigue siendo mayoritariamente voluntario, llegando a ejecución judicial una cantidad muy reducida de demandas. Recoge el estado de devolución del inmueble, señalando los desperfectos cuya reparación podrá reclamarse al arrendatario. ¿Y si esto es así por qué está tan mal visto el arbitraje fuera de Málaga como medida para resolver materias arrendaticias? Porque algunos Jueces y Tribunales se niegan a ejecutar y hacer cumplir los laudos a los inquilinos por considerar que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes que pueden resultar vulnerados en los casos de resolución del conflicto mediante el arbitraje de equidad. El arbitraje es libertad, agilidad, rapidez, cercanía entre demandante y demandado, y de estos con el árbitro, etc.

La existencia de este juzgado impulsa la agilización en la ejecución de los laudos arbitrales, que ya no tendrán que ser ejecutados en el juzgado que les toque por turno, sino en uno especializado. Si se opone el deudor, la petición debe ir firmada por abogado y Procurador (al superar los 2000 euros). "Existe la obligación por ambas partes de cumplir con el contrato, pudiéndose actuar dentro del marco jurídico establecido por la LAU contra cualquier práctica ilegal o que configure incumplimiento del contrato", asegura Martín. En este caso la causa de pedir idéntica es la falta de contribución a los gastos de la comunidad, conforme a su coeficiente de participación en la propiedad. Dietas en el extranjero. A quien le produce inseguridad, en este caso, es al propietario que puede depender de esa renta; algo habitual en estos tiempos en que el propietario puede depender de esta para sobrevivir o afrontar el pago de la hipoteca.

Cosa distinta es que tal agilización se enfrente a la mayor o menor saturación de los juzgados. Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si las buenas maneras y un primer diálogo amistoso no funcionan, hay que recurrir a medidas legales. Entre los derechos del propietario un bien, tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de tres años para destinarla a vivienda permanente para sí. En definitiva el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de "Más vale un mal arreglo que un buen pleito" o la maldición gitana: "Pleitos tengas y los ganes".

Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (artículos 1554-3 C.C. Si el deudor en el plazo de 20 días presenta escrito de oposición a la demanda de juicio monitorio, el procedimiento se convertirá en el proceso declarativo que, por razón de la cuantía, le corresponda. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (artículo 23 LAU). Una de las novedades más llamativas es la de que pasados los primeros seis meses del contrato el inquilino pueda dejar la vivienda, avisando con 30 días de antelación, sin indemnización alguna —a menos que se haya pactado—. Pero si el inquilino se marcha y entrega las llaves, la reclamación de las rentas impagadas tendrá un coste de aproximadamente 450 euros de provisión de fondos para abrir el expediente en trámite y otros mil y pico en concepto de abogado y procurador, que se pagan al final.

Rechaza el contenido y el espíritu de la nueva ley. Además, no solo debe depositarse la fianza, cuando el arrendador exija garantías del cumplimiento del contrato de alquiler, estas garantías como avales u otras sumas de dinero, deben ser también depositadas en concepto de fianza. Archivo Aquí puedes descargarte gratis este modelo de contrato Desde el despacho de abogados aseguran que este modelo deja la puerta abierta a futuros incumplimientos, controversias entre las partes y potenciales litigios. La forma del contrato no es un elemento constitutivo del mismo. Por tanto , no puede hablarse de desconexión entre la oposición del juicio monitorio y el posterior juicio verbal u ordinario, pues de ser así, supondría fraude de ley. En caso de impago, será a él a quien le corten el suministro. Hasta ahora, los dueños de un piso sólo contaban para resolver conflictos con morosos con el Juzgado, o con los seguros de dos años contra los impagos, desperfectos en las viviendas y costas judiciales que ofrece la Agencia de Alquiler -institución pública- durante los dos primeros años de vigencia del alquiler de los pisos que reciben.

Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador. Derechos y obligaciones en un contrato de arrendamiento Son múltiples las dudas que se nos plantean a la hora de firmar un contrato de arrendamiento, y en numerosas ocasiones no son tan sencillas de responder. Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. "Además", matiza, "conseguir este permiso no es fácil, pues hay que probar verdadera necesidad". Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Si el inquilino decide cancelar el contrato anticipadamente y en él figuraba una cláusula de indemnización, se paga la indemnización y se resuelve el contrato.

Asociación del Arbitraje y otra cosa, también en este caso habrá que eliminar la típica cláusula de sometimiento a los juzgados de Málaga y sustituirla por la siguiente cláusula: Toda controversia derivada de este contrato o convenio o que guarde relación con él -incluida cualquier cuestión relativa a su existencia, validez, terminación, interpretación o ejecución- será resuelta definitivamente mediante arbitraje de Derecho, administrado por la Asociación Europea de Arbitraje, de conformidad con su Reglamento de Arbitraje vigente a la fecha de presentación de la solicitud de arbitraje. El Colegio, como entidad de derecho público que es, decidió crear este órgano acogiéndose a la regulación de la Ley de Arbitraje de 2003, a fin de abrir una nueva línea de trabajo para los asociados y, por otro lado, trata de incentivar el mercado del alquiler en una provincia en la que, como en casi todas las de España, los propietarios de viviendas recelan antes de sacarlas al mercado del alquiler por los problemas estructurales, amparados en la mayoría de las ocasiones por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, con los que se encuentran cuando el inquilino decide no pagar la renta.

A él están adheridas instituciones arbitrales como el Colegio Oficial de Notarios, registradores, abogados o procuradores. No deje por lo tanto en manos de cualquiera su asesoramiento y defensa en este ámbito. Para finalizar, sirva la siguiente sugerencia: si fuera posible, en el caso de la redacción de un contrato en idioma o lengua que no sea el castellano es aconsejable adjuntar su traducción, con la introducción en dicho contrato de un pacto expreso que aluda a la prevalencia de la versión castellana en caso de duda interpretativa. La adecuada negociación y cierre de las cláusulas de un contrato de arrendamiento es cuestión muy seria y delicada. La sede del arbitraje será Málaga.

Si el deudor propietario, no atiende al requerimiento en 20 días, deberá pagar igualmente la cantidad reclamada y las costas causadas por abogado y procurador. El propietario tiene la obligación de mantener al inquilino en un "goce pacífico del alquiler" durante todo el tiempo del contrato, según el artículo 1554 CC. Hacienda establece que todo contribuyente que obtiene una sentencia a su favor con compensación de costas debe tributar por esas cantidades como si se tratara de un rendimiento más. En las sentencias de condena por allanamiento, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Para dicho trámite no será preceptiva la intervención de abogado ni de procurador. Las partes, en sus respectivos escritos de oposición y de impugnación de ésta, podrán solicitar la celebración de vista, siguiendo los trámites previstos en los artículos 438 y siguientes. Certificación del acuerdo de la Junta con el visto bueno del Presidente, para el caso que no haya pagado dentro del plazo concedido. Es importante subrayar que si formalmente se cumplen los anteriores requisitos, pero la realidad es que se trata de la vivienda habitual del inquilino es más que probable que en un pleito el Juez le dé la razón y condene en costas al casero que ha hecho la simulación. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (artículo 1559 C.C.). Por tanto, la competencia territorial será la del Juzgado donde estuviese la finca alquilada cuando sólo se reclamen rentas o suministros derivados de aquel contrato de arrendamiento.

El procedimiento es el juicio verbal. En resumen, la oposición al proceso monitorio, exige a las parte litigantes, la obligación de no ocultar los fundamentos en que basa su pretensión, de forma que las exponga de forma razonada y motivada en el escrito de oposición. Parece que la dinamización del alquiler no reside tanto en regular los arrendamientos como en que el Ministerio Justicia dote de más medio a los juzgados o se busque una vía alternativa para dar seguridad a los propietarios ante la morosidad. Tanto unos como otros pueden juzgar el Derecho ante el caso concreto.

Costas de un Juicio Monitorio en el caso de una Comunidad de Propietarios ¿Tiene obligación de pago de las costas causadas el propietario de una Comunidad que paga la deuda reclamada antes de ser requerido de pago por el Juzgado? La condena en costas en un proceso monitorio, se encuentra regulado en el artículo 21.6 de la LPH artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal: Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. Probablemente si le explica pacientemente las opciones al dueño le atenderá. Dicha clausula incluye, además de la mediación profesional inicial, los gastos de arbitraje, abogados y procurador para desahucio. El Consejo Arbitral de la Comunidad supone una garantía y una excelente alternativa a la vía judicial. Archivo Aquí puedes descargarte gratis este modelo de contrato Acuerdo de terminación con retención de la fianza: es el equivalente a un “punto y seguido” porque se cierran determinadas obligaciones pero no todas, bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas.

Ya no digamos hoy día, cuando consecuencias de la globalización muchas veces exigen la remisión de contratos por medio de internet a confines impensables hace pocos años. Poniendo de nuevo un ejemplo: Una comunidad de propietarios, reclama por gastos comunes (lo que se suele llamar “gastos de la comunidad”) a uno de los propietarios.Tiene varias opciones: El deudor es requerido por el juzgado.Si abona la deuda también está obligado al pago de los honorarios de abogado y procurador, es decir al pago de las costas procesales del monitorio.Sentencia de la AP Valencia (Sección 7ª) de 21 julio de 2011. Una vez pasado ese mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, de manera que, incluso aunque pague, el procedimiento continuará hasta el efectivo desalojo del arrendatario. Parece que liberaliza todo, pero los inquilinos se quedan totalmente desprotegidos". Resuelve la competencia del juicio monitorio en relación a una reclamación para el que uno de los Juzgados en conflicto de competencia, alega la aplicación del domicilio del demandante, en aplicación del artículo 52.2 LEC.

¿Cuáles son estos recursos legales? Problemas con la fianza Ante el miedo de los impagos en el alquiler, muchos propietarios piden garantías excesivas. Venta del piso Para el caso de que durante la vigencia del contrato el casero necesite o decida vender el piso debería pactarse: Si el inquilino renuncia o no a su derecho de preferente adquisición. Eso sí, Sanmartín alerta de que "en la declaración debe incluirse como domicilio habitual". Denunciar al propietario de la vivienda si entra en ella sin su permiso. Dichos problemas se están resolviendo, además, en un tiempo récord, menos de once días. REGLA ESPECIAL SOBRE LA COMPETENCIA EN CASO DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: la comunidad puede elegir entre el domicilio del deudor o el de lugar en que se encuentre el inmueble.Por ejemplo, si se trata de impago de cuotas de un piso de vacaciones la comunidad de propietarios puede elegir entre el Juzgado al que corresponda uno u otro.

En este tipo de contratos, el profesional que recibe un encargo no compromete un determinado resultado, este puede o no alcanzarse, sino el desplegar todos sus conocimientos, esfuerzo, dedicación y experiencia de cara al logro del mismo, es lo que se conoce como la “Lex Artis” y cada grupo profesional tiene la suya. Por tanto, para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados inmediatamente después a la entrada en vigor de la Ley, se acerca el momento de su extinción si se pactaron con una duración inferior a los tres años y estuvieran sujetos a prorroga forzosa por voluntad del arrendatario. Gastos por uso ordinario La obligación de pagar el gasto derivado de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. De haberlo sabido podría haber acudido al juicio con los justificantes de entrega, por ejemplo.En este caso, para evitar la indefensión , el Juzgado debería rechazar el motivo por el que se opuso.

Se modifica el apartado 1 del artículo 816, que queda redactado del siguiente modo: Si el deudor no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548 de esta Ley.» Setenta y ocho. Y si no hay comunicación por parte de arrendador y arrendatario con al menos 30 días se prorroga automáticamente por un año más, no por tres como sucedía hasta ahora en la LAU, hasta ahora vigente. Dependiendo de lo atascados que estén los juzgados de primera instancia de cada localidad interesará una cobertura u otra. "Esto va a generar encarecimiento, más problemas y más contenciosos", alerta. En cuanto a la competencia, igualmente se dice que no valdrán los pactos en que haya sumisión expresa a algún Juzgado de alguna ciudad.

Otra novedad, tras la LAU que reconoció los derechos de la pareja de hecho o cónyuge a subrogarse, es la de que tras una separación o divorcio el que se queda en la vivienda continúa con el mismo contrato, sin ampliación de plazo. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los artículos 404 y siguientes, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda.» Modelos de Demanda de Juicios Monitorios A continuación se relacionan, con carácter orientativo, listado de formularios de demanda para ejercita el procedimiento monitorio. ¿Ventajas del arbitraje? Pese a las últimas reformas, los juzgados continúan tardando de seis a doce meses en dictar sentencia judicial y el laudo, desde la solicitud hasta el dictamen, solo demora 40 días. Los laudos (figura con el valor de una sentencia) que dicte la Corte tendrán un valor equivalente a las decisiones judiciales y también gozarán de carácter ejecutivo.

En todo caso lo cierto es que existen multitud de contratos de arrendamiento de fincas urbanas sitas en España redactados en idioma extranjero. El depósito de la fianza siempre fue obligatorio, si bien, desde hace algunos años, el incumplimiento de esta obligación está siendo sancionado por la Administración. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas. Dentro de este tipo de arrendamientos se hallan los arrendamientos de inmuebles, tanto urbanos, (viviendas, locales comerciales, industrias), como rústicos, (ganaderías, huertas, campos de labor). Obligaciones: Realizar el pago de la fianza convenida al inicio de la relación contractual. Es aconsejable revisar el inmueble con el arrendador y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones. Si por ser la cuantía inferior a 6.000, se remite al Juicio Verbal, SÓLO SERÁ PRECEPTIVA LA INTERVENCIÓN DE ABOGADO Y PROCURADOR CUANDO LA CUANTÍA DE LA DEUDA RECLAMADA SUPERE LOS 2.000 EUROS.

Realizar y pagar las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad de la misma, a excepción de las pequeñas reparaciones o de las que sean imputables al inquilino. Mi error fue no reclamar la fianza en mano el día de la devolución de las llaves", se lamenta Sara. En aquellos casos donde solo se ejercite la acción de reclamación de rentas debidas, que puede ser el caso mas controvertido, el Alto Tribunal resuelve sobre el tema de la competencia territorial para reclamar rentas del alquiler en el sentido de declarar que la competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca arrendada de la que se ha derivado el impago de las rentas, al ejercitarse en la demanda una acción de condena dineraria en reclamación de rentas y gastos de suministros derivados del contrato de arrendamiento sobre una vivienda sita en esa localidad. Requisitos de la demanda de desahucio y auto judicial (artículo440.3 LEC) Se hará constar en la demanda La posibilidad de enervación.

¿Quién de los dos es el competente territorialmente para conocer de la demanda de reclamación de rentas y gastos de suministros? AUTO del Tribunal Supremo de 22.04.2014: Para la resolución del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones: En el juicio verbal no es válida la sumisión expresa ni tampoco la tácita, según resulta de lo dispuesto en el artículo 54.1 LEC . Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Ya que el Gobierno acaba de crear un Registro de Inquilinos Morosos para recuperar la confianza de los propietarios en el alquiler desde FACUA-Consumidores en Acción también exigen crear un registro de caseros incumplidores o acosadores. Por otra parte, también critican la Ley 4/2013 en Alquiler Seguro. Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco. Es aconsejable revisar el inmueble junto con el arrendatario y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones. "La rebaja a tres años introduce inestabilidad para el inquilino.

En el transcurso del año pasado los tribunales resolvieron más de 1.024 litigios de esta naturaleza. Si ya tienes claro el piso que quieres alquilar y el precio, ahora toca negociar con el casero el resto de condiciones para ponerlas por escrito en el contrato de alquiler. Para solicitar justicia gratuita debe reunir los requisitos que exige la Ley. El requerimiento legal que establece la LAU es entregar un mes de renta, aunque hay muchos caseros que exigen dos o tres meses. La provincia de Málaga ampliará su mediación en los conflictos de alquiler a todo tipo de contratos, no solo los del Plan Alquila, dentro de una serie de medidas de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio con las que se pretende matar dos pájaros de un tiro: fomentar el alquiler ofreciendo mayores garantías a inquilinos y propietarios y descongestionar el sistema judicial. En este despacho de abogados Aún siguen quedando muchas dudas en torno a los desahucios en alquileres por falta de pago que vamos a tratar de resolver a través de este artículo.

Por esto, es frecuente que se aporten fotografías como anexo al contrato, donde las partes firman el estado de la vivienda en el momento de formalizarse el arrendamiento y que en el mismo estado debe entregarla el inquilino cuando termine. Los partidarios de la acumulación se basan en que lo permite el artículo 72 de la LEC, es decir, para el caso que la Comunidad (demandante) reclame contra varios propietarios cuando el título o la causa de pedir sea identico para todos los demandado. En caso de oposición del deudor, por rentas reclamadas por una Comunidad de Propietarios, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, intereses y costas, que se acordará en todo caso, según el artículo 21.5 de la L.P.H., conforme a la nueva redacción de la Disposición Final 1ª.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin necesidad de prestar caución, aunque podrá enervarse prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado el embargo.

Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. En la resolución o decreto judicial de admisión y citación para la vista. En los arrendamientos de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. El contrato por escrito siempre deberá estar firmado por todas y cada una de las partes, esto es, por el arrendador, el arrendatario y los avalistas si los hubiere. La opción Málaga para asegurar el alquiler La sociedad para el fomento del alquiler, Málaga ofrece dos servicios diferenciados: Seguro de impago de alquiler con 5 compañías de seguros diferentes (entre otras DAS) Arbitraje con la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE) La opción Málaga para asegurar el alquiler Seguro de impago del alquiler Se pueden asegurar 6, 9 o 12 meses de cobertura, de manera que si el inquilino deja de pagar, el seguro se haría cargo de esas mensualidades además de los gastos jurídicos de echarle a la calle.

"En estos momentos hablar en el BOE de desahucio exprés puede ser complicado, pero sobre todo no es creíble", dice Hernández. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. “Yo tenía una casera que muchas veces entraba en nuestro apartamento a ordenarnos el cuarto y dejarnos hecha la comida.

Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera. La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas y animales de su casa. Gastos Generales de la vivienda en el contrato de alquiler El artículo.20.1 de la LAU autoriza a las partes a pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Si el arrendatario está casado o vive en pareja, es recomendable que se hagan constar los datos del cónyuge o de la pareja a los efectos de que el contrato pueda continuar produciendo efectos pese a que se produzca una ruptura.

Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (artículos 1555-2 C.C. Casi cualquier objeto, siempre y cuando no sea uno de aquellos que se consume con su mero uso, como por ejemplo una barra de pan, es susceptible de ser arrendado. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. Por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días para pedir la ejecución como ocurría hasta la entrada en vigor de la Ley. El propietario de una vivienda o de un local tiene acción contra el inquilino o arrendatario, como poseedores, que han incumplido el contrato, para requerir el cumplimiento o exigir el desalojo de la vivienda o local y la entrega de los inmuebles en las mismas condiciones en que los arrendó o alquiló. está lejos de defender la nueva Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que hoy entra en vigor.

De admitirse la acumulación, va a permitir a la Comunidad el beneficio que no se dispersen los pleitos, y un ahorro de costes del procedimiento. #¿Puedo reclamar las rentas de Alquiler mediante el Monitorio? Cuestión que en principio pareció confusa, ante el cauce procedimental del artículo 249.1.6º de la LEC, pero que clarificó la reforma del 2009 de la LEC, al introducir un nuevo párrafo en el artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en un intento de establecer una rápida forma de conseguir el titulo judicial: ” Cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana y este formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que se cuantía”. Y pide "menos ley y más ventajas fiscales sin límite de edad, además de alquiler social. Un constructor nos habrá de entregar exactamente la casa que nuestro arquitecto nos diseño, con igual diseño y calidades, el cirujano al que le encargamos el arreglo de nuestra nariz, deberá conseguirnos exactamente la misma nariz a la que se comprometió, etc, etc…

El Contrato de Obra se entiende muy bien por contraposición a otro tipo de contrato de arrendamiento, el arrendamiento de servicios, este es el tipo de contrato que Vd. Sin embargo, sí que será necesario acudir a la misma (a través de la acción ejecutiva) cuando sea necesaria la intervención de las autoridades para hacer cumplir el laudo arbitral. La picaresca que siempre ha acompañado a los alquileres en España, para evitar los plazos obligatorios, inmediatamente creó una solución absurda e ineficaz, pero que aún perdura, pactar una duración de once meses, haciendo constar que se trata de un alquiler de temporada, es decir, distinto de vivienda. Obligaciones del arrendatario Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (artículos 1555-1 C.C. El formulario o escrito que se presentara, accediendo al pago, debería indicar, más o menos, Que el deudor no comparezca.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Una vez acordada la cantidad, también surgen conflictos con la devolución de la misma. Oídas éstas, resolverá lo procedente mediante auto dentro de los cinco días siguientes. Esta tasa podrá ser compensada por el deudor en el juicio posterior a celebrar, en el supuesto que se oponga a la demanda, Actualización:En cuanto a las tasas, el REAL DECRETO-LEY 1/2015 suprime el pago de las tasas judiciales para las personas físicas que quedan exentas a partir del 28 de febrero de 2015. Si el contrato es anterior a esa fecha, la deducción sigue como antes. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior.

El inquilino debe revisar que el estado de la vivienda es el adecuado, pues casi siempre se firma que se entrega en perfectas condiciones y no suele ser así. Al escoger el arbitraje, las partes optan por un procedimiento privado de solución de controversias en lugar de acudir ante los tribunales. Finalmente, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar, y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya sí se necesitará la asistencia de abogado y de procurador. Además, debe venir acreditada por cualquiera de los documentos que determina el artículo 812 de la LEC, constituyendo un principio de prueba para iniciar el proceso monitorio.

El 91% de las sentencias emitidas por los tribunales en 2012 por conflictos relacionados con contratos de alquiler fueron denuncias por impago formuladas contra los inquilinos, según la estadística de arrendamientos urbanos publicada por el ine En nueve de cada diez casos los jueces estimaron en su totalidad la demanda planteada. Si va a permitir las visitas de posibles compradores La indemnización que percibirá por facilitar la venta y en su caso por desalojar la vivienda. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales", añade. Si paga antes, la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador. Para que prospere la oposición, el contrato de concesión de crédito NO debe recoger recoger el importe del seguro de amortización del préstamo como gasto.

Sólo en casos excepcionales podrá pedirse la revisión del requerimiento de pago, alegando infracción del derecho a defenderse, por falta de requerimiento personal. Para el caso de sentencias que vengan de atrás, como una del año 2014, el experto fiscal asegura que "estos rendimientos se imputan cuando sea firme", por lo que también deberá de realizarse una declaración complementaria. Descendientes. En el caso de que el arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Ahora bien, si no se opone el deudor al requerimiento, se dictará Decreto y constituirá titulo ejecutivo para su posterior ejecución, y si paga la deuda de forma inmediata, se archiva el monitorio y se evita la ejecución de sus bienes.

Con el proceso monitorio, se reclama una deuda dineraria, liquida, vencida y exigible. Entonces si el arrendamiento es de 1.000 euros deberás pagar 9.500 por marcharte en abril de 2016. Aconsejamos que el pago de la renta pactada se haga siempre a través de domiciliación en una cuenta bancaria del arrendador, con esto garantizamos como inquilinos la acreditación del pago. Ambos tipos de arrendamiento, por su gran relevancia y casuística, cuentan con sus propias leyes específicas. Sea o no cierta la falta de convocatoria o citación a la Junta, la mayoría de los Juzgados suele rechazarla como causa de oposición en base a que el cauce adecuado para alegar esta infracción , que daría lugar a la nulidad del acuerdo, es la acción de impugnación Judicial del acuerdo conforme al artículo 18 de la LPH.(Sentencia de la AP Málaga (Sección 13ª) de 14 de octubre de 2014, Sentencia de la AP Alicante (Sección 5ª) de 21 de julio de 2005, Sentencia de la AP Sevilla (Sección 6ª) de 5 noviembre de 2010).

Por consiguiente, ya tenemos una primera conclusión: los alquileres de inmuebles urbanos españoles se rigen por la normativa española y la vía judicial es la española. Otras fuentes de controversia fueron el subarriendo de la vivienda o la cesión de la misma por parte del inquilino de forma no consentida por el propietario, que dio lugar a 45 resoluciones Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

Y para agilizar el procedimiento, transfiere parte de las competencias del juez al secretario del juzgado lo que, a su juicio, aporta una nota positiva: el secretario fija directamente la fecha de lanzamiento, sin que el arrendador tenga que solicitarla una vez terminado el juicio. Es decir, se obliga al Juez a resolver en un plazo de 6 días y cuando se cite a las partes a juicio, ya se les emplazará también a que recojan la sentencia en esa fecha. Documentos a presentar por La Comunidad contra el Vecino moroso. De hecho, no se admite que la oposición sea tan genérica que después pueda ser admitida en la contestación cualquier motivo, de forma que no puede introducirse en la contestación hechos nuevos no alegados en la oposición. El TS ha establecido el criterio de que en el juicio monitorio no es aplicable el artículo 52.2 de la LEC, estableciéndose con carácter imperativo la aplicación en los procedimientos monitorios del artículo 813 LEC a favor del juzgado del domicilio del demandado.

Es decir el deudor puede oponerse, alegando causas expresas y determinadas. El juicio monitorio está regulado en los artículos 812 a 818 de La Ley de Enjuiciamiento Civil de 8 de enero de 2000. Entonces se celebra una vista en al corte arbitral y en un máximo de 40 días se debe dictar el laudo (o sentencia) y si el condenado no lo cumple, entonces hay que iniciar una ejecución judicial en el juzgado nº101 (especializado en ejecutorias de arbitrajes) presentándonos con abogado y procurador que paga el demandante. Es decir, el inquilino quedará formalmente citado. Pero tampoco hay que olvidarse de la otra cara de la moneda. Y regular los precios, como se hace en algunos países de la UE, de forma que salgan al mercado y los inmuebles, por ejemplo los que están en manos de la Sareb, no se deterioren". No procede la enervación si ha existido otra anterior, salvo que hubiese sido por culpa del arrendador. En este caso, el Secretario Judicial, para el caso que no se localice al deudor en su domicilio(ver más arriba Juzgado competente), acordará la averiguación del domicilio.

Esta cláusula tal como está te permitirá dar por terminado el contrato a partir de abril de 2016 o continuar en la vivienda hasta octubre de 2025. Competencia territorial para reclamar rentas del alquiler Cuando el foco de la discusión se centra en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del artículo 52.1.7º LEC ), o si, por el contrario, estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinaría la aplicación del fuero general contemplados en los artículos 50 y 51 LEC ), es doctrina reiterada de esta Sala que las posibles dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.

Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (artículos 1554-2 C.C. Son leyes coyunturales no meditadas, que se aplican y se gestan a toda velocidad para satisfacer necesidades del momento", se queja. Se modifica el apartado 2 del artículo 818, que queda redactado del siguiente modo: Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días. Llegado a este punto hay que hacer otro importante recordatorio, la última reforma de la LAU excluyó de su ámbito los alquileres turísticos, es decir, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

De estimar el carácter abusivo de alguna de las cláusulas contractuales, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal consideración acordando, bien la improcedencia de la pretensión, bien la continuación del procedimiento sin aplicación de las consideradas abusivas.Si el tribunal no estimase la existencia de cláusulas abusivas, lo declarará así y el secretario judicial procederá a requerir al deudor en los términos previstos en el apartado 1. Al otro lado, los propietarios que hayan alquilado su piso "únicamente tendrán derecho a aplicar una reducción del 60% del rendimiento del capital inmobiliario obtenido", señala el experto. En los nuevos contratos de alquiler, la prórroga del contrato o renovación obligatoria pasa de cinco a tres años. Es decir, que echar al inquilino moroso es gratis, pero forzar la maquinaria judicial para recuperar las rentas perdidas, eso tiene un cierto coste. Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler.

Los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. El servicio está a disposición de los Api colegiados y de cualquier persona, mediante la inclusión de una cláusula anexa a un contrato de arrendamiento, incluso los que ya están en vigor. Es decir, antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Este convenio lo tendrán que rellenar y firmar ambas partes, arrendador y arrendatario. Suministros Aunque es sabido que por ley corresponde pagar al inquilino los suministros de agua, gas, electricidad etc., en el momento de contratar conviene dejar claros los conceptos, puesto que el alta de estos suministros suele ser cara y origen de litigios entre casero e inquilino. ¿Cuántos meses impagados son necesarios para presentar la demanda de desahucio por falta de pago? ¿Qué es la enervación? El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que haya un impago de renta del alquiler pero es conveniente, a fin de evitar que el arrendatario pagando enerve la acción (evite el desahucio mediante el pago de lo adeudado), enviarle previamente un requerimiento fehaciente (burofax normalmente) y que entre el burofax y la presentación de la demanda medie un plazo de un mes. Desde su creación en el año 2009 se han atendido, tramitado y asistido 560 demandas.